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マンション売却成功のために、
知っておくべき注意点
不動産会社は何で選ぶ？
失敗しない売却のポイント
後悔しないマンション売却を成功させるためには、まず正しい知識を持っておくことが重要です。こちらでは静岡市(葵区・駿河区・清水区)のマンション売却を手がける静岡マンションセンターが、売却時に気をつけたい注意点や、不動産業者選びのポイントをご紹介します。
不動産会社を選ぶ時の注意点
【よくある失敗】知名度などで
安易に選んで後悔
「有名だから」「近くにお店があったから」といった理由から安易に不動産会社を選び、後悔につながるケースは多いようです。相談したあとに「ここは何か違うぞ」と気づけば問題ないですが、そのまま任せっきりにするのは危険。地域のことをあまり知らなかったり、親身になって対応してくれなかったり、そんな不動産会社に任せていてもスムーズな売却は期待できないでしょう。
複数社への査定依頼で
リスクを軽減
とは言え、数ある不動産会社の中からベストな一社を選び出すのは大変です。そこでおすすめしたいのが、とりあえず2社、もしくは3社程度に査定を依頼してみるという方法。「もう一つの意見」としてセカンドオピニオンに対応している不動産会社もあるため、そういった業者を選んで相談してみると、各社を比較するのに役立ちます。
査定依頼の流れについては、
以下をご参照ください。
【よくある失敗】手当たり次第に
相談するのも混乱する原因に
上記で複数社への相談をおすすめしましたが、反対に、多くの不動産会社に相談しすぎて混乱する場合もあります。特に近年では一括査定サイトを利用する方が増えており、そこで必要以上に多くの査定依頼をしてしまう方がいます。すると訪問査定の勧誘連絡が多くなり、対応に困る場合も。肝心の比較検討に手が回らなくなってしまいます。
担当者に直接会うことも
大切です。
ネット上の簡易査定はあくまでも目安と考え、数社までにとどめておくのが無難です。その上で、信頼できる業者かどうかを見極めるために、営業担当者と直接会うことをおすすめします。言葉に誠実さがあり、親身になって対応してくれる業者なら安心です。
【よくある失敗】査定額の高さだけに惹かれて失敗
査定金額というのは、「このくらいで売れるでしょう」という目安になるもの。そのため高ければ良いというわけではありません。残念ながら、中には自社を選んでもらうために、市場相場とかけ離れた高い査定額を提示する業者もあります。しかし、市場相場とのギャップが大きい販売金額を設定しても、スムーズな売却は望めません。
査定額の根拠をきちんと
聞いておけば安心
もちろん、物件を高く評価してもらえるのは良いことです。ただし重要なのはその査定金額の根拠。たとえば過去の取引事例や、周辺エリアの相場価格、立地条件が似ている他のマンションなど、明確な根拠を説明してもらえるかどうかで業者の誠実さを見極めましょう。
【よくある失敗】不動産会社から
「囲い込み」をされた
媒介契約を結んだ不動産会社は業界ネットワークで広く情報を公開し、それによって買い手候補を見つけやすくします。ところが、中には自社の利益を優先して「他社で取引させないようにする」業者も。この行為は「囲い込み」と呼ばれ、スムーズな売却の妨げになってしまいます。
媒介契約の内容をきちんと理解して選ぶ
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ条件に違いがあります。他社への依頼も可能かなど、契約ごとの違いを理解しておけば、後悔の回避につながります。また不動産会社に説明を求めたとき、的確な説明をしてくれない場合は注意した方が良いかもしれません。
媒介契約の詳細ついては、
以下をご参照ください。
【よくある失敗】不動産会社に
本心を話せなかったことを後悔
マンション売却の理由にはさまざまあり、中には「ローン返済が厳しい」といった、人に話しにくい事情もあるでしょう。しかし、詳細を伝えないまま売却活動を進めると、本当は急いで売りたいのに「仲介売却でじっくりいきましょう！」といったことにもなりかねません。本音を伝えられるような、信頼できる不動産会社かどうかも、大事なポイントです。
信頼関係を大事にしてくれる担当者かを見極める
お客様が本音を話せない、そんな状況をつくり上げているのは、対応している営業担当者かもしれません。親身になって話を聞いて、誠実に接してくれる。そんなパートナーを見つけることができれば、マンション売却の心強い味方となるでしょう。
【よくある失敗】売却を急ぐあまりに
不本意な値下げをしてしまった
仲介売却の大きなメリットは、「少しでも高く」と価格にこだわれる点です。しかし、なかなか買い手が決まらなければ焦りも出てきます。そこで買い手候補者の要望に応じて不本意な値下げを飲んでしまうケースも。そのために、後になって「もっと高く売れたかもしれない」と悔やむ方もいらっしゃいます。
信頼できる営業担当者に
まずは相談を
不動産売却における後悔を防ぐには、不動産会社の営業担当者としっかり信頼関係を築き、コミュニケーションをきちんと取ることが大切です。地域に精通した担当者なら、市場相場を踏まえて適切な販売価格をアドバイスできます。その値下げが本当に妥当か、迷ったときは担当者に相談してみましょう。
【よくある失敗】買い手がなかなか見つからず、結局仲介売却をあきらめることに
これは仲介売却のリスクとも言えますが、買い手が見つからなければ売却できない可能性もあります。ただ、これは物件が悪いためではなく、他に打つ手があることも。売れないからと売却をあきらめるのは早計かもしれません。
不動産会社を変えてみるという方法も
売れない期間が長引くときは、思い切って不動産会社を変えてみるのも一つの方法です。たとえば物件写真を工夫したり、自社の顧客に案内したりと、販売活動の方法を変えてみることで結果が変わる可能性も。まずは気軽に、「なかなか売れなくて」と他社に相談してみるのも良いでしょう。
マンションを売却する時の注意点
【よくある失敗】急いで売ったばかりに大幅値下げを余儀なくされた
いつまでに売りたい、などの期限が決まっている場合には、買い手候補の方との価格交渉で不利になりがちです。「値下げしてくれたら購入する」と交渉材料にされることがあるため、仲介売却はなるべく期間にゆとりを持って進めることが大切です。
売却期間は
少し余裕をもって
理想としては、仲介売却を選ぶのであれば３カ月以上の売却期間を想定しておくと良いでしょう。売却期間にゆとりがあれば、じっくりと買い手が現れるのを待つことができます。また交渉にも時間をかけられるため、値下げをする場合でも値下げ幅を小さくすることが可能です。
【よくある失敗】販売価格を
高くしすぎて売れ残った
こちらは高く売りたいために、よく陥りがちな失敗です。価格設定を高くしすぎると、当然ながら買い手候補は見つかりにくくなります。そのため売れ残ってしまい、かえって大幅値下げを余儀なくされ元々の査定額すら下回るケースも珍しくありません。
市場相場をよく知る
不動産会社と相談を
地域の情報に精通した地元業者であれば、そのエリアのマンション売買データを豊富に持っています。豊富なデータや知見から、精度の高い査定額を算出してくれる業者なら安心。根拠に基づいた提案ができるパートナーを見つけて、販売価格をじっくりと相談しましょう。
【よくある失敗】部屋の荷物が多すぎて買い手が見つからない
居住中のマンションを売却するのはよくあることですが、そのときにネックになるのが部屋の荷物や生活感です。ある程度の生活感は暮らしを想像しやすくするメリットもありますが、あまりに散らかっていたり、汚れていたりすると、やはり買い手候補の方から敬遠されてしまいます。
アピールポイントを理解して部屋のイメージアップを
水回り、部屋の明るさ、広さなど、どういった点をアピールすべきかは、不動産業者にアドバイスを受けると良いでしょう。そのとき、どの程度部屋の片づけが必要かなども相談するのがおすすめ。荷物が多い場合は、トランクルームを利用するといった方法もあります。
【よくある失敗】同条件の物件と
競うために大幅値下げ
同じマンションで複数の部屋が売りに出ているような場合に、慌てて値下げをして後悔する方がいらっしゃいます。たしかに価格を下げれば売れるかもしれませんが、タイミングによってはもっと高く売れる可能性もあります。
価格以外の部分で差別化を
同じマンションの部屋であっても、部屋の位置、向き、階数、室内の清潔感など、差別化が可能なポイントは数多くあります。そういったアピールポイントを明確にしておけば、競合物件が現れても慌てて値下げをせずに済みます。
【よくある失敗】住宅ローンの残債を、売却価格が下回ってしまった
売却金でローンを完済しようと考えている場合に陥りがちな失敗です。残債があるマンションを売却する場合、売却時にローンを完済しなければなりません。そのため売却額が残債を下まわっていると、足りない分を手出しすることに。不足分を準備できなければ、取引中止もあり得ます。
ローン残債だけでなく、
想定売却価格まで把握
マンション売却の際には査定を受けますので、ここで査定額（想定売却価格）とローン残債の差をあらかじめ把握しておくことが大切です。ただし、この場合は査定額が実際の売却価格とかけ離れていては意味がないため、不動産会社の査定精度の高さも重要になってきます。そもそも、ローン残債は不動産会社側も把握していますので、「おそらくローン残債を下回ります」「買い替えローンが必要かもしれません」といったアドバイスをもらえるはずです。
【よくある失敗】手元に現金が
必要とは思っていなかった
マンションを売却するときには、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、抵当権の抹消費用などの諸経費が必要になります。ただマンションを売ったお金が入るため「手元に現金は必要なし」と考える方が多いのですが、これが後悔を招くことも。マンション売却の最終的な決済の前に現金が必要になる場合もあります。
諸経費の内容と
支払うタイミングを確認
この失敗は、マンション売却の経費について事前に把握しておけば回避できるものです。不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬のため、引き渡し時に全額支払うケースが一般的。ただし、売買契約時に一部を支払うケースもあるため注意しなくてはなりません。その他、印紙税は売買契約時に必要となります。
マンション売却の諸経費ついては、
以下をご参照ください。
【よくある失敗】所有年数で
税額が変わると知らず後悔
マンション売却で利益が出た場合、その売却益は所得税の課税対象となります。このときの課税率はマンションの所有年数によって変動し、5年、10年などを境に税率が下がるのです。たとえば5年以下なら所得税率は30.63％ですが、5年を超えると15.315%に。「あと一年待てば税率が半分になったのに」というケースも十分に考えられます。
所有年数による税率の違いを知っておく
売却益の税金を抑えることを考えるなら、一旦はマンションを賃貸として貸し出し、税率が下がったタイミングで売却するのも一つの方法です。所得税と住民税の税率は短期譲渡所得、長期譲渡所得、軽減税率の特例と3種類に分かれていますので、後悔につながらないよう各区分の税率を事前に把握しておきましょう。
【よくある失敗】旧居の引き渡し時期が遅れて新居との二重ローンに
住み替えにおいて「マンション売却で得たお金を残債の清算に充てて、それから新居購入のための住宅ローンを組む」という流れを想定している場合に起こりやすい失敗です。この場合、売却するマンションの引き渡しが想定より遅くなると、旧居と新居購入のためのローンが重なって二重ローンになってしまいます。
売却期間を長く想定する、つなぎ融資活用などの対策を
住み替えでは、理想として7カ月程度など、売却期間を長く想定しておくことをおすすめします。また、諸事情により急いで売却する場合は、つなぎ融資で資金不足をカバーする方法もあります。
