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住宅ローンで悩んでいる「任意売却」

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まだ競売を避けられるかもしれません！
「任意売却」について

住宅ローンを滞納しているマンションを
売却できる方法があります。

まだ競売を避けられるかもしれません！「任意売却」について

「住宅ローン返済を滞納していて督促状が届いている」「競売は避けたい」……そんな場合でも、任意売却ならご自身の意思で、マンションを売却できる可能性があります。こちらでは静岡市(葵区・駿河区・清水区)を中心にマンション売却を手がける【静岡マンションセンター】が、任意売却の詳細や競売との違いを解説します。

任意売却とは

購入したマンショの住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われます。融資を行った機関（銀行など）は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、融資を行った機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その代金から融資したお金を回収します。この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所も認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者をオークション形式で決定して売却します。

そうなる前に、不動産会社が融資を行った機関と交渉を行い、一般的なマンション売却を成立させるのが「任意売却」。以下のような場合は、なるべく早く任意売却を検討されることをおすすめします。

任意売却とは

住宅ローンを滞納しており、督促状が届いている
毎月のローン返済が苦しくなってきた
もし競売でマンションを失うと、その後の生活がどうにもならない
離婚によってローン返済が難しくなった、など

競売と任意売却の比較

※表は左右にスクロールして確認することができます。

任意売却		競売
市場価格に近い金額で売却できる	売却価格	市場価格の6割～8割程度が一般的
返済方法の交渉が可能	残債務	交渉不可、厳しい状況が継続する
2～6ヶ月程度	売却期間	競売申し立てから6～8ヶ月
交渉可、引っ越し計画を立てやすい	明け渡し時期	交渉不可、強制退去となる
交渉により捻出可能	引っ越し費用	捻出できない
近隣に知られず売却可能	個人情報	競売情報が公開されてしまう
債権者負担のため持ち出し費用なし	費用負担	売却金から差し引かれる
新生活をはじめやすい市場相場に近い価格で売却できる無理のない残債返済スケジュールを組める交渉次第では、住み続けられる可能性がある不動産会社などの専門家にサポートしてもらえる	メリット	競売で落札されるまでの期間はそのまま住むことができる競売がはじまれば督促が止まる
買い手候補によるマンションの内覧に立ち合いが必要交渉の結果、債権者や保証人の同意が得られず売却できないケースもある	デメリット	市場相場より安く売却される残債が多く残る返済スケジュールを交渉できない落札後、即明け渡しを要求される可能性もある

任意売却のスケジュール

01お問い合わせ: お電話またはWebから、お気軽にお問い合わせください。「滞納で困っている」など、まずはご相談だけで構いません。じっくりとご状況を伺って、対応を一緒に考えさせていただきます。

02査定・売却方法のご提案: お伺いしたマンションの情報をもとに査定を実施。築年数や状態・設備・立地、市場相場などをもとに査定額をご提示します。また同時に売却方法や進め方もご提案します。

03専任媒介契約の締結: 任意売却を当社にお任せいただける場合は、専任媒介契約の締結をお願いいたします。契約前には、売却の流れ、必要な費用・書類などをわかりやすくお伝えします。不安なことがあればご遠慮は無用です。何でもお気軽にご質問ください。

04債権者・抵当権者との交渉: 販売価格・販売期間・諸費用といった条件を提示して、任意売却の同意を得るための交渉を進めます。経過は随時ご報告いたしますので、どうぞご安心ください。

05販売活動: 各種広告媒体への掲載、当社HPでの紹介、当社の会員様（マンション購入希望者の方）へのご案内など、さまざまな方法でマンションの販売活動を行います。

06債権者の同意: 買主様が見つかり次第、債務・管理費・税金・仲介手数料・引っ越し費用など売却代金の割り振りを交渉。債権者の最終的な合意を得ます。

07売買契約の締結: 債権者の合意が得られたら、お客様と買主様との間で売買契約の締結ということになります。また新居が決まっていないなどの困りごとがあれば、当社がサポートいたしますのでご相談ください。

08決済・引き渡し: 代金決済が行われ、債務返済・抵当権抹消などの手続きを終えたあと、マンションを引き渡し。これにて、任意売却完了となります。

【注意】
任意売却には可能な期間があります

【注意】任意売却には可能な期間があります

任意売却なら、ローンを滞納している物件でも自分の意思でマンションを売ることができます。ただし、任意売却が可能なタイミングには限りがあり、滞納期間が長引くと任意売却できなくなる場合も。そのため任意売却は早めに相談することが大切です。

任意売却可能	ローン滞納前	毎月の支払はできているものの、返済が厳しくなってきた状態。まだ督促状は届いていなくても、早めの対策をおすすめします。
	滞納3ヶ月以内	ローンの滞納が続くと、督促状が届くようになります。さらにそのまま放っておくと、続いて一括弁済通知が届くように。このまま何もしなければ、競売にかけられます。
	ローン滞納4ヶ月以内	ローン滞納をはじめてから4ヶ月程度を目途に、競売開始の通知が届きます。この通知が届いてから競売開始までは4～5ヶ月程度。通知が届いた時点であれば、まだ任意売却が可能です。
	ローン滞納5ヶ月以上	裁判所から競売執行官が来て、写真撮影や自宅の調査を行います。また不動産関係者がマンションを訪問してくる場合も。ここまでくると、競売は目前です。
任意売却不可	それ以降	競売開始後は、所有者の意思と関係なく競売・落札・引き渡しと進んでいきます。そのため、競売開始後は、任意売却ができません。こうなるまでに、早めに相談することが大切です。